不動産は取得した時、所有しているとき、賃貸経営をしたり、売却して収入を得たときなど、状況によってさまざまな種類の税金とかかわります。
不動産に関わる税金にはどのようなものがあるのか、主なものを簡単に挙げてみたいと思います。
取得したとき
・不動産取得税
売買や贈与、交換などで建物を取得した際にかかる地方税。(東京都は都税）
・印紙税
法律で定められた課税文書に対して課される国税。
土地や建物を買う時の不動産売買契約書、建物を建てる際に建築業者と取り交わす、建築請負契約書などには印紙が必要になります。
・登録免許税
不動産の登記をするときにかかる国税。
不動産だけではなく、船舶、飛行機、会社、国家資格等の登録、特許、免許、認定等の登録の際にも課税されます。
計算式：登録免許税=固定資産税評価額×税率
・消費税
商品を購入する、サービスを受けるといった何かを消費する際にかかる国税。
不動産の場合、建物を建てたり、購入した場合に消費税がかかります。対して土地の購入費用には消費税はかかりません。＊土地は時間が経過しても消費されないからです
- 売買手続きの際の仲介業者への手数料
- 賃貸借契約の際の仲介会社への手数料
- 建物を事務所や倉庫など、住宅以外の目的で貸付けた場合の賃料等（賃料に消費税分をプラスします 住宅には課税されません）
消費税について書いています。良かったらご覧ください⇒『消費税のはなし～インボイス制度のはなし②～』
住宅・土地を所有しているとき
・固定資産税
所有している土地、家屋、償却資産といった固定資産にかかる地方税。(市町村税。杉並区の場合都税）
1月1日時点でその固定資産を所有している人にかかります。
＊固定資産税について書いています。良かったらご覧ください⇒『税金のはなし～固定資産税～』
・都市計画税
都市計画事業、土地区画整理事業の費用に充てることを目的とした地方税。(市町村税。杉並区の場合都税）
不動産を所有している人すべてにかかるわけではなく、原則として市街化区域内に不動産を所有している人にかかります。＊条件によって、その他の区域でもかかる場合があります
賃貸住宅経営をしているとき
・所得税・住民税（個人）
個人の所得に対してかかる国税。
住民税は地方税です。（一言で“住民税”と言いますが、都道府県民税と市町村税を合わせたものを住民税と呼んでいます。杉並区の場合、都民税と特別区民税になります。）
不動産を貸付けて得た収入から必要経費を引いた残額は、不動産所得として、他の所得と併せて申告が必要です。
不動産所得が計算上赤字となったときは、そのマイナス分を本業の所得から差し引くことができます。（損益通算） *項目によってはできないものもあります
＊2037年迄は別途復興特別所得税が課せられます
①家賃・地代収入 ②共益費 ③駐車代 ④入居時の礼金 ⑤保証金・敷金のうち返却しなくて良いお金 ⑥太陽光発電の売電益 等
＊③の駐車場収入は月極め駐車場の収入を指します。時間貸しなど一時預かりの駐車代は、事業所得又は雑所得となります
売却したとき
・所得税・住民税（個人）
土地や建物を売却時の所得に対する国税。譲渡所得は他の所得と区別して計算します。（分離課税）
長期譲渡か、短期譲渡かで税率が変わります。
＊2037年迄は別途復興特別所得税が課せられます
売却した土地や建物の所有期間が、売却した年の1月1日時点で5年を超えていたもの。
売却した土地や建物の所有期間が、売却した年の1月1日時点で5年以下のもの。
＊マイホームを売って譲渡益がある場合は、特別控除などの特例があります。反対に譲渡損失がある場合は、損益通算や繰越控除ができる特例があります(諸条件があります）
贈与を受けたり、相続したとき
・贈与税
財産の贈与を受けたときにかかる国税。受贈者(贈与を受けた人）が収めます。
１人の人が1月1日から12月31日の間に贈与を受けた財産が対象となり、基礎控除110万円があります。
・相続税
相続や遺贈によって取得した財産にかかる国税です。
- 土地、建物などの不動産
- 有価証券（上場株式や社債、割引債、証券投資信託、貸付信託の受益証券など）
- 現金・預貯金
- 事業用財産
- 書画・骨董、美術品、貴金属、宝石など
- 死亡退職金、生命保険金（被相続人が保険料を負担していたもの）
- 被相続人が亡くなる前３年以内に被相続人から贈与された財産(一定の特例を受けた場合を除く）
- 相続時精算課税制度の適用を受けて贈与した財産
建物や土地などの不動産を相続した場合、評価方法はいくつかあります。
①土地
土地は原則として、宅地、田、山林といった地目ごとに評価します。評価方法には路線価方式と倍率方式があります。どちらの方式を使うかは、土地の所在地によって変わります。
国税庁が定める路線価という数値を使って土地を評価する方法です。路線価地域内に相続した土地があれば、路線価方式を適用します。
評価額=路線価×補正率×地積
固定資産税の評価額に規定の倍率（評価倍率）をかけて、評価額を算出する方法です。
＊倍率方式を利用するのは郊外の土地や田畑、山林、原野など
評価額=固定資産税評価額×評価倍率
＊路線価図、評価倍率表は、国税庁のＨＰから確認することができますhttps://www.rosenka.nta.go.jp/
②建物
評価額=固定資産税評価額×1.0
＊建物の評価方法には地域ごとの区分はなく、同一になります
相続税について書いています。良かったら、ご覧ください⇒『相続税のはなし』、『相続税のはなし②～延納～』、『相続税のはなし③～物納～』
上記が不動産にかかわる主な税金になります。それぞれの税金については、また改めてお話したいと思います。
同じひとつの土地、あるいは建物であっても、購入したとき、相続したとき、運用しているときなど、状況によってかかる税金は変わります。また様々な対策をとることで節税が可能になる場合も多々あります。税法は特例や軽減措置などが多く、一概に原則通りにならないことが多々あります。また、毎年のように変更がある場合もあるので、常に最新の正確な知識が必要です。その都度専門家に相談しましょう。
下記のサイトもご覧ください↓
- 東京都主税局ＨＰ：https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/
- 国税庁ＨＰ：https://www.nta.go.jp/index.htm
- 大幸住宅㈱本店営業部ＨＰ：https://www.d-honteneigyo.jp/index.html
